Les SCPI sont des alternatives intéressantes qui permettent à n’importe quel tiers d’effectuer des investissements immobiliers bénéfiques. Comment fonctionnent-elles en réalité ? Possèdent-elles des inconvénients ? Voici l’essentiel à savoir sur ce type de société immobilière. Si vous le souhaitez, découvrez également les autres placements financiers.
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Une SCPI est un corps d’investissement qui appartient à la famille des Organismes de Placement Collectifs ou OPC. Elle permet à plusieurs associés de placer leur argent dans des logements d’habitation ou des biens immobiliers professionnels. Autrement dit, elle collecte des fonds chez des investisseurs afin d’acquérir et assurer la gestion de tout un patrimoine immobilier. De leur côté, les investisseurs reçoivent des parts sociales, des titres (non cotés) qui représentent une fraction du capital de la SCPI.
Pour exister, les SCPI sont tenues d’avoir un capital social de 760 000 euros au minimum. Elles n'ont également pas le droit d’exercer une activité marchande de biens immobiliers ou autres produits ni de faire de la promotion immobilière. Elles ne peuvent qu’acheter et gérer de l’immobilier commercial ou résidentiel :
Les investisseurs reçoivent leurs revenus, une fois que les loyers sont perçus par les SCPI ou que celles-ci ont vendu une part de leur patrimoine.
Les SCPI sont subdivisées en deux factions en fonction de leur mode de fonctionnement. Il s’agit des SCPI à capital fixe et celles à capital variable.
Les SCPI à capital fixe possèdent un capital de plafond qui dépend de leur statut. Elles n’acceptent les souscriptions au capital que lorsque les périodes d’augmentation sont ouvertes. Les personnes qui souhaitent sortir de ces sociétés de placement doivent vendre leurs parts sur le marché secondaire, mais sous certaines conditions. Par exemple, le prix des anciennes parts doit être supérieur aux prix des nouvelles.
Les SCPI à capital variable offrent une plus grande liberté aux épargnants. En effet, ces derniers peuvent prendre et céder des parts lorsqu’ils le souhaitent. Toutefois, chaque SCPI détermine ses propres prix en se reposant sur la valeur d’acquisition de son patrimoine et le prix du marché. Ce sont aussi ces sociétés civiles qui se chargent de vendre les parts d’un associé en échange de frais, lorsque d’autres investisseurs sont intéressés.
Les sociétés civiles de placement immobilier se distinguent par les familles auxquelles elles appartiennent. En gros, il existe trois grandes familles de SCPI qui présentent des différences majeures.
Les SCPI de rendement sont composées de sociétés diversifiées et de sociétés de bureau. On y compte aussi les sociétés spécialisées dans les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors ou les Ehpad, sans oublier les sociétés qui n’investissent que dans des situations géographiques précises.
Ces SCPI achètent de l’immobilier professionnel qu’elles mettent en location à travers des baux commerciaux. Elles distribuent généralement les loyers par trimestre. Ce qui les rend parfaites pour les investisseurs qui souhaitent vite acquérir des revenus.
Cette famille se différencie des SCPI de rendement par son principe de fonctionnement. Pendant que les sociétés civiles présentées ci-dessus proposent des gains à percevoir à court terme, celles de valorisation jouent sur le long terme.
En effet, elles se comportent comme des coffres-forts, chargés d’accumuler les gains des investisseurs. Ces gains sont redistribués lorsque les parts sont mises en valeur. Naturellement, ces SCPI sont faites pour les épargnants qui souhaitent décaler la réception de leur revenu.
Les SCPI de défiscalisation sont des sociétés qui profitent des avantages fiscaux des dispositifs immobiliers en place, tels que les lois Malraux ou Pinel. Elles achètent beaucoup plus dans l’immobilier neuf ou réhabilité.
En fin 2021, 209 SCPI ont été recensées sur tout le territoire français. S’il y en a autant, c’est bien parce que les investisseurs y voient des avantages incontestables :
Naturellement, les SCPI possèdent également des limites. En effet, les revenus des épargnants peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Le risque de perte de capital n’est donc pas nul. De plus, les investissements sont caractérisés par des frais importants dont : les frais de souscription, les frais de gestion et les frais de cession. Les taux de ces différents frais ne sont pas négligeables.
Au sein des SCPI, la fiscalité demeure complètement transparente. Les associés sont taxés individuellement sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent. Évidemment, c’est une condition qui pousse la plupart des épargnants à opter pour des revenus sur le long terme.
Lorsque survient une cession de parts ou lorsque la SCPI vend un bien immobilier, les plus-values de valorisation font l’objet de la même imposition que celle des particuliers. L’imposition est toujours effectuée chez les porteurs de parts.